11 septembre 2024 : Le tribunal pénal de Phuket rend son verdict dans l'affaire n° Aor. 2812/2567.23 personnes condamnées (investisseurs étrangers + complices thaïlandais) pour violation de la loi sur les affaires étrangères B.E. 2542.Peines infligées :
Biens immobiliers concernés : Villas et terrains à Phuket détenus via sociétés thaï avec actionnaires nominees (prête-noms payés pour figurer dans les statuts sans réel investissement).
Initiative gouvernementale annoncée par M. Naphinthorn Srisanphang (Vice-ministre du Commerce) :Coordination inédite :
Méthodologie enquête :
Délais :
But affiché :
> "Fermer les failles juridiques utilisées pour acquérir illégalement des terres. Assurer concurrence loyale." - M. Napintorn Srisanpang, Vice-ministre du Commerce
En vertu de la loi thaïlandaise sur les affaires étrangères B.E. 2542, l'utilisation de nominees (prête-noms) pour détenir actions au nom d'investisseurs étrangers est ILLÉGALE.
1️⃣ Emprisonnement : Jusqu'à 3 ans2️⃣ Amendes :
3️⃣ Saisie actifs :
4️⃣ Révocation licence commerciale :
5️⃣ Expulsion territoire (pour étrangers)
Profil : Jean-Michel (nom modifié), 52 ans, retraité françaisInvestissement :
Structure actionnaires thaïs :
Déroulement :
Citation Jean-Michel (témoignage anonyme) :
> "Mon avocat français m'avait dit que c'était légal. Mon agent immobilier thaï m'avait rassuré. J'ai tout perdu. Ma retraite dorée est devenue cauchemar. Ne faites JAMAIS confiance à ces montages."
La confusion est totale parmi investisseurs étrangers. Voici la vérité juridique.
Structure conforme loi :
Exemple légal :Pierre (Français) + Somchai & Niran (Thaïlandais) créent société immobilière :
Vérifications légalité :
✅ Somchai & Niran ont fourni leurs propres fonds (vérifiables relevés bancaires)
✅ Assemblées générales : votes proportionnels parts (51% thaïs majoritaires)
✅ Dividendes distribués proportionnellement (si 100 000 THB bénéfices → Pierre 49k, Somchai 26k, Niran 25k)
Cette structure = 100% LÉGALE.
Structure illégale typique :Marc (Français) veut villa 15 millions THB (400 000 €). Agent immobilier propose :
Pourquoi c'est illégal :
❌ Actionnaires thaïs = prête-noms (pas réels investisseurs)
❌ Capital fourni 100% par étranger (contourne règle 51% thaïs)
❌ Pacte d'associés biaisé = étranger contrôle 100% (contourne esprit loi)
Comment autorités détectent :
🔍 Analyse flux bancaires : Origine capital
🔍 Interrogatoires actionnaires thaïs : "Où avez-vous trouvé 7 millions THB investis ?"
🔍 Vérification patrimoine thaïs : Revenus déclarés incompatibles avec capital investi
🔍 Enquête voisinage : "Qui vit dans villa ?"
Posez-vous cette question :
> "Si mes actionnaires thaïlandais disparaissent demain (démission, décès, conflit), est-ce que je perds le bien ?"
Autre test :
> "Mes actionnaires thaïlandais ont-ils fourni leur capital avec leurs propres fonds (vérifiables relevés bancaires années précédentes) ?"
Bonne nouvelle : Société thaï ≠ seule option propriété Thaïlande. Et Thaïlande ≠ seul pays Asie.
Règle simple :
> Étrangers peuvent acheter appartements (condos) en pleine propriété (freehold), SANS société, NOM sur titre.
Limite 49% :
Avantages :
✅ 100% légal, zéro risque
✅ Transmission héritiers (testament respecté)
✅ Revente simple (transaction directe acheteur-vendeur)
Inconvénient :
❌ Location <30 jours INTERDITE (sauf condo licence hôtelière)
❌ Rendement limité : 7-9% (vs 12-15% villas location courte durée)
Prix moyen condos :
Verdict KEYS :
> "Condo freehold = choix #1 sécurisé investisseurs cherchant tranquillité. Rendement modéré mais sommeil paisible garanti."
Principe :
> Location longue durée terrain (30 ans) avec 2 renouvellements 30 ans (total 90 ans potentiel).
Avantages :
✅ 100% légal (pas de société, contrat lease direct)
✅ Location courte durée AUTORISÉE (rendements 10-15% possibles)
✅ Prix 30-40% inférieur freehold (ex: villa 10M THB freehold = 6-7M THB lease)
Inconvénients :
⚠️ Après 90 ans (ou décès prématuré sans renouvellement), bien retourne propriétaire terrain
⚠️ Transmission héritiers : Possible mais complexe (avenant contrat)
Sécurisation lease :
Verdict KEYS :
> "Lease = excellent compromis sécurité/rendement. Parfait si horizon 20-30 ans (pas transmission multi-générationnelle)."
KEYS vous accompagne 5 pays Asie avec réglementations étrangères plus simples :
Comparatif Sécurité Juridique :
Vous possédez déjà bien via société thaï ? Vérifiez conformité AVANT contrôle autorités.
Étape 1 : Envoyez-nous documents :
Étape 2 : Avocat partenaire KEYS analyse :
Étape 3 : Rapport 10 pages :
Étape 4 : Plan B sécurisé :
Prix audit : GRATUIT (offert clients KEYS + prospects sérieux)Réservez audit : 👉 Formulaire Audit Juridique Société Thaï
NON. Agents immobiliers ne sont PAS avocats. Beaucoup proposent montages nominees par ignorance (ou intérêt commission rapide).Seul document légal qui compte : Avis avocat spécialisé droit thaïlandais.
NON. Pas de prescription infractions loi affaires étrangères. Enquête peut remonter 20+ ans en arrière.Cas réel : Investisseur belge villa Samui 2008, convoqué 2024 (16 ans après achat).
Dépend. Questions déterminantes :
Si 3x OUI = Probablement légal.
Si 1x NON = Risque élevé.
OUI, parfois. Solutions :
Délai recommandé : Avant fin 2025 (enquêtes en cours, after = trop tard).
Impossible prédire. Facteurs aggravants :
Conseil KEYS : Ne jouez PAS à la roulette russe. Régularisez maintenant.
46 000 sociétés enquêtées = Message clair gouvernement thaïlandais :
> "Fini tolérance montages nominees. Répression massive en cours."
Votre choix aujourd'hui :Option A : Ignorer alerte, espérer passer entre mailles filet
→ Risque : Prison + Ruine + Expulsion
Option B : Vérifier conformité, régulariser si besoin
→ Bénéfice : Sommeil paisible + Sécurité patrimoine
Option C : Sortir société thaï, basculer alternatives légales
→ Bénéfice : Zéro risque + Opportunités autres destinations
KEYS vous accompagne Option B ou C.Nous refusons Option A (mettre clients en danger = contraire éthique).3 Actions Immédiates :
1️⃣ Audit gratuit société actuelle → Réserver audit 48h
2️⃣ Découvrir alternatives (condo, lease, Vietnam, Philippines) → Guide Comparatif Destinations
3️⃣ Appel expert KEYS (30 min gratuit, analyse situation personnelle) → Parler à avocat partenaire
Vous méritez investir sereinement. Pas vivre avec épée de Damoclès.KEYS = Transparence Radicale. Toujours.Lectures complémentaires :
Cet article s'appuie sur des sources officielles et reconnues pour garantir l'exactitude des informations :
Département des Terres de Thaïlande - propriété foncière officielle
Base de données juridique officielle du gouvernement thaïlandais
Données officielles de la Banque de Thaïlande sur le marché immobilier
Dernière mise à jour des sources : Décembre 2025
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