Introduction : Comprendre la Fiscalité Immobilière en Thaïlande
La fiscalité immobilière en Thaïlande est l'un des aspects les plus complexes de l'investissement pour les Français. Entre le système fiscal thaïlandais, la convention bilatérale France-Thaïlande, et les opportunités d'optimisation légale, il est facile de s'y perdre.
Bonne nouvelle : La Thaïlande offre une fiscalité attractive pour les investisseurs étrangers, MAIS seulement si vous structurez correctement votre investissement.
Dans ce guide de 2 800 mots, nous décortiquons TOUTE la fiscalité immobilière pour investisseurs français :
✅ Taxes à l'achat (transfer fee, stamp duty, withholding tax)
✅ Taxes annuelles (land & building tax, charges copro)
✅ Fiscalité des revenus locatifs (Thaïlande + France)
✅ Convention fiscale France-Thaïlande (éviter double imposition)
✅ Fiscalité à la revente (plus-values)
✅ Optimisation fiscale légale (5 stratégies)
✅ Visa LTR et avantages fiscaux exceptionnels
⚠️ Avertissement : Ce guide est informatif. Pour une situation personnelle, consultez un fiscaliste franco-thaïlandais. KEYS vous met en relation avec des experts vérifiés.
1. Taxes à l'Achat (One-Time Fees)
1.1. Vue d'Ensemble
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier en Thaïlande, les frais totaux représentent environ 2-2,5% du prix cadastral (government appraisal value).
💡 Point clé : Le prix cadastral est généralement 20-40% inférieur au prix de marché, ce qui réduit considérablement les taxes.
1.2. Transfer Fee (Frais de Transfert)
Taux : 2% du prix cadastral
- Habituellement partagé 50/50 entre vendeur et acheteur (1% chacun)
- Calculé sur le prix cadastral, pas le prix de vente réel
- Payé au Land Office le jour du transfert de propriété
Exemple :
- Prix d'achat réel : 10 000 000 THB (260 000 €)
- Prix cadastral : 7 000 000 THB (182 000 €)
- Transfer Fee (2%) : 140 000 THB (3 640 €)
- Part acheteur (1%) : 70 000 THB (1 820 €)
1.3. Stamp Duty (Droit de Timbre)
Taux : 0,5% du prix cadastral
- Payé par l'acheteur si le transfer fee est réduit (cas rare)
- OU payé par le vendeur si business tax s'applique
- Dans 95% des cas : pas de stamp duty car business tax non applicable
Quand s'applique-t-elle ?
- Si le vendeur ne paie PAS de business tax (détention > 5 ans)
- Le stamp duty remplace alors le business tax
1.4. Withholding Tax (Retenue à la Source)
Taux : Variable selon le vendeur
- Personne physique (particulier) : Barème progressif selon durée détention
- Calcul complexe basé sur la valeur cadastrale
- Généralement 1-3% du prix cadastral
- Personne morale (société) : 1% du prix cadastral
💡 Important : La withholding tax est payée par le VENDEUR, pas l'acheteur. Elle est déduite lors du transfert au Land Office.
1.5. Business Tax (Taxe Professionnelle)
Taux : 3,3% du prix cadastral OU prix de vente (le plus élevé)
- Payée par le VENDEUR si détention < 5 ans
- Si détention ≥ 5 ans : exonération totale
Exemple :
- Vendeur a détenu villa 3 ans
- Prix cadastral : 7 000 000 THB
- Business tax (3,3%) : 231 000 THB (6 006 €)
- Payé par le vendeur (pas l'acheteur)
💡 Astuce achat : Négocier avec vendeur qui détient le bien > 5 ans (pas de business tax = vendeur plus flexible sur le prix).
1.6. Tableau Récapitulatif Taxes Achat
Total pour l'acheteur : 1% à 1,5% du prix cadastral
1.7. Exemple Complet : Achat Villa 10M THB
Données :
- Prix de vente réel : 10 000 000 THB (260 000 €)
- Prix cadastral : 7 000 000 THB (182 000 €)
- Vendeur détient le bien depuis 6 ans (> 5 ans)
Calcul taxes acheteur :
- Transfer Fee (1%) : 70 000 THB (1 820 €)
- Stamp Duty : 0 THB (car vendeur exonéré business tax)
Total frais acheteur : 70 000 THB (1 820 €) = 0,7% du prix réelCalcul taxes vendeur :
- Transfer Fee (1%) : 70 000 THB
- Business Tax : 0 THB (détention > 5 ans)
- Withholding Tax : ~50 000 THB (estimation)
Total frais vendeur : 120 000 THB (3 120 €)💡 Point clé : Grâce au prix cadastral inférieur au prix réel, les taxes sont réduites de 30-40%.
2. Taxes Annuelles (Holding Costs)
2.1. Land & Building Tax (Taxe Foncière)
Entrée en vigueur : 2020
La Land & Building Tax a remplacé l'ancienne House & Land Tax. Elle s'applique à TOUS les propriétaires (Thaïlandais et étrangers).
Barème 2025
Base de calcul : Valeur cadastrale du bien (government appraisal value)
Exemple : Villa 10M THB en Location
- Valeur cadastrale : 7 000 000 THB
- Usage : Location (0,1%)
- Taxe annuelle : 7 000 THB (182 €/an)
Exemple : Résidence Principale
- Valeur cadastrale : 7 000 000 THB
- Usage : Résidence principale (0,02%)
- Abattement : Premiers 50M THB exonérés
- Taxe annuelle : 0 THB (bien < 50M THB)
💡 Optimisation : Si vous utilisez le bien comme résidence principale ET avez un visa long terme, vous pouvez bénéficier du taux réduit 0,02% + abattement.
2.2. Charges de Copropriété (Condominiums)
Uniquement pour les condominiums (pas les villas).Coût moyen : 30 - 80 THB/m²/mois selon standingCe qui est inclus :
- Entretien parties communes
- Sécurité 24/7
- Piscine commune + gym
- Jardins
- Ascenseurs
- Eau commune
Exemple : Condo 60m²
- Charges : 50 THB/m² × 60m² = 3 000 THB/mois
- Total annuel : 36 000 THB (936 €/an)
Exemple : Condo luxe 80m²
- Charges : 80 THB/m² × 80m² = 6 400 THB/mois
- Total annuel : 76 800 THB (1 997 €/an)
2.3. Autres Charges Annuelles (Villas)
Pour les villas, ajoutez :
- Entretien piscine : 1 500 - 3 000 THB/mois (390-780 €/an)
- Entretien jardin : 1 000 - 2 500 THB/mois (260-650 €/an)
- Assurance habitation : 0,2-0,5% valeur bien/an (700-1 800 €/an)
- Réparations diverses : 50 000 - 100 000 THB/an (1 300-2 600 €/an)
Total charges annuelles villa 10M THB : 100 000 - 180 000 THB (2 600-4 680 €/an)
3. Fiscalité des Revenus Locatifs
3.1. En Thaïlande
Si Vous Êtes Résident Fiscal Thaïlandais (≥ 180 jours/an)
Vous devez théoriquement déclarer les revenus locatifs.Impôt sur le revenu progressif :Déduction forfaitaire : 30% pour fraisExemple :
- Revenus locatifs bruts : 1 500 000 THB/an (39 000 €)
- Déduction 30% : 450 000 THB
- Revenu imposable : 1 050 000 THB (27 300 €)
- Impôt dû : ~150 000 THB (3 900 €)
- Taux effectif : 10%
Dans la Pratique
70% des propriétaires étrangers ne déclarent PAS leurs revenus locatifs en Thaïlande.Raisons :
- Contrôles fiscaux très rares pour étrangers
- Administration complexe en thaï
- Revenus souvent rapatriés via Airbnb/Booking (hors Thaïlande)
Risques :
- Amendes théoriques : 1,5× l'impôt dû + intérêts
- Risque réel de contrôle : < 2%
⚠️ KEYS recommande : Déclarer vos revenus si vous envisagez un visa long terme (retraite, LTR, business) car l'administration fiscale pourra demander vos déclarations.
3.2. En France
Principe de la Convention Fiscale France-Thaïlande (1974)
Article 6 : Revenus immobiliers
Les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l'État où est situé le bien (Thaïlande).
MAIS : La France applique le taux effectif.
Qu'est-ce que le Taux Effectif ?
Vos revenus thaïlandais ne sont PAS imposés en France, MAIS ils sont pris en compte pour calculer votre taux marginal d'imposition.
Exemple :Sans revenus thaïlandais :
- Revenus France : 40 000 €
- Taux marginal : 11%
- Impôt : 2 500 €
Avec revenus thaïlandais :
- Revenus France : 40 000 €
- Revenus Thaïlande : 30 000 € (déclarés mais non imposés)
- Revenus totaux pour calcul taux : 70 000 €
- Taux marginal : 30%
- Impôt sur revenus France : 40 000 € × 30% = 12 000 €
Impact : Vos revenus thaïlandais augmentent votre taux d'imposition français, même s'ils ne sont pas directement taxés.
Obligations Déclaratives en France
Formulaire 2047 : Revenus encaissés à l'étranger
- À joindre à votre déclaration 2042
- Déclarer revenus locatifs thaïlandais (montant brut)
Formulaire 3916 : Comptes bancaires à l'étranger
- Déclarer TOUS vos comptes thaïlandais (même avec 0 €)
- Amende : 1 500 € par compte non déclaré
Formulaire 2044 : Revenus fonciers (si applicable)
- Uniquement si vous avez aussi des revenus fonciers en France
3.3. Crédit d'Impôt pour Éviter Double Imposition
Article 24 de la Convention :
Si vous payez des impôts en Thaïlande sur vos revenus locatifs, vous pouvez demander un crédit d'impôt en France.
Exemple :
- Revenus locatifs Thaïlande : 30 000 €
- Impôt payé en Thaïlande : 3 000 €
- Impôt théorique France (taux effectif 30%) : 9 000 €
- Crédit d'impôt : 3 000 €
- Impôt final France : 0 € (car revenus non imposés en France, juste pris en compte pour taux)
💡 Dans la pratique : Le crédit d'impôt est rarement utilisé car les revenus thaïlandais ne sont PAS directement imposés en France (seul le taux change).
3.4. TVA sur Revenus Locatifs
En Thaïlande : TVA 7% si revenus > 1,8M THB/an (47 000 €/an)Conditions :
- Location de plus de 30 jours : exonéré de TVA
- Location courte durée (< 30 jours) : TVA 7% applicable
Dans la pratique :
- 90% des locations Airbnb sont < 30 jours → TVA applicable
- Mais presque personne ne la collecte (tolérance)
- Risque de redressement : très faible (< 1%)
4. Fiscalité à la Revente (Plus-Values)
4.1. En Thaïlande
Détention < 5 Ans : Business Tax 3,3%
- Taux : 3,3% du prix de vente OU prix cadastral (le plus élevé)
- Payé par le vendeur
Exemple :
- Prix de vente : 12 000 000 THB (après 3 ans)
- Plus-value : 2 000 000 THB (achat 10M THB)
- Business tax : 12 000 000 × 3,3% = 396 000 THB (10 296 €)
Détention ≥ 5 Ans : Exonération Totale
- 0% d'impôt sur la plus-value en Thaïlande
- Seul le transfer fee 2% s'applique (partagé acheteur/vendeur)
Exemple :
- Prix de vente : 15 000 000 THB (après 7 ans)
- Plus-value : 5 000 000 THB (achat 10M THB)
- Impôt sur plus-value : 0 THB
- Transfer fee (1% vendeur) : 75 000 THB (1 950 €)
💡 Stratégie : Conserver le bien minimum 5 ans pour exonération totale en Thaïlande.
4.2. En France
Les plus-values immobilières étrangères sont imposables en France.
Barème 2025
- Impôt sur le revenu : 19%
- Prélèvements sociaux : 17,2%
- TOTAL : 36,2%
Abattements pour durée de détention :Exemple : Vente après 10 ans
- Prix d'achat : 260 000 €
- Prix de vente : 380 000 €
- Plus-value brute : 120 000 €
- Abattement IR (10 ans) : 6% × 4 ans au-delà de 6 ans = 24%
- Abattement PS (10 ans) : 1,65% × 4 ans = 6,6%
- Plus-value imposable IR : 120 000 € × (1 - 0,24) = 91 200 €
- Plus-value imposable PS : 120 000 € × (1 - 0,066) = 112 080 €
- Impôt IR (19%) : 17 328 €
- Prélèvements sociaux (17,2%) : 19 278 €
- TOTAL : 36 606 € (30,5% de la plus-value brute)
Exonération Résidence Principale
Si vous vivez dans le bien comme résidence principale, exonération totale de la plus-value.Conditions :
- Bien occupé comme résidence principale au moment de la vente
- OU dans les 12 derniers mois précédant la vente
💡 Astuce : Si vous habitez en Thaïlande et vendez votre villa qui était votre résidence principale, vous êtes exonéré en France.
5. Convention Fiscale France-Thaïlande (Synthèse)
5.1. Principes Clés
Convention signée en 1974, toujours en vigueur en 2025.Article 4 : Résidence fiscale
- Résident fiscal = pays où vous passez ≥ 180 jours/an
Article 6 : Revenus immobiliers
- Imposables dans le pays où est situé le bien (Thaïlande)
- Mais France applique taux effectif
Article 13 : Plus-values immobilières
- Imposables dans le pays où est situé le bien (Thaïlande)
- Mais France peut aussi imposer (double imposition partielle possible)
Article 24 : Élimination double imposition
- Crédit d'impôt pour impôts payés en Thaïlande
5.2. Tableau Synthétique
6. Optimisation Fiscale Légale (5 Stratégies)
Stratégie #1 : Rapatrier les Fonds Année N+1
Principe : Les revenus étrangers ne sont imposables en Thaïlande QUE s'ils sont rapatriés la même année fiscale (année civile).Application :
- 2025 : Vous gagnez 40 000 € de revenus locatifs (via Airbnb sur compte français)
- 2025 : Vous NE rapatriez PAS cet argent en Thaïlande
- 2026 : Vous rapatriez les 40 000 € → NON imposables en Thaïlande
⚠️ Attention : Cette règle est en discussion (réforme fiscale 2024-2025). À suivre de près.
Stratégie #2 : Visa LTR = Exonération Revenus Étrangers
Le visa Long-Term Resident (LTR) offre des avantages fiscaux exceptionnels :
✅ Exonération TOTALE sur revenus étrangers (même rapatriés)
✅ Imposition plafonnée à 17% sur revenus thaïlandais
✅ Durée : 10 ans (renouvelable 10 ans)
Conditions :
- Revenus : 80 000 USD/an OU actifs 1M USD (selon catégorie)
- 4 catégories : Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner, Work-from-Thailand Professional, Highly-Skilled Professional
Exemple :
- Revenus locatifs Thaïlande : 50 000 €/an
- Dividendes France : 30 000 €/an
- Avec visa LTR :
- Revenus locatifs TH : imposés à 17% max = 8 500 €
- Dividendes FR : 0% en TH (exonération revenus étrangers)
- Total impôt TH : 8 500 € (vs 18 000 € sans LTR)
👉 KEYS recommande vivement le visa LTR pour investisseurs fortunés (économie fiscale 30-50%).
Stratégie #3 : Détenir le Bien > 5 Ans
Avantage : Exonération totale plus-value en Thaïlande.
- Détention < 5 ans : Business tax 3,3%
- Détention ≥ 5 ans : 0%
Économie pour villa 10M THB vendue 15M THB après 5 ans :
- Business tax évitée : 15M × 3,3% = 495 000 THB (12 870 €)
Stratégie #4 : Utiliser l'Abattement Résidence Principale (France)
Si vous résidez dans votre villa thaïlandaise comme résidence principale, exonération totale de la plus-value en France.Conditions :
- Résider dans le bien au moment de la vente
- OU dans les 12 derniers mois précédant la vente
Économie pour plus-value de 100 000 € :
- Impôt évité : 100 000 € × 36,2% = 36 200 €
Stratégie #5 : Structure Société pour Grands Patrimoines
Pour patrimoines > 1M€, envisager une holding luxembourgeoise ou singapourienne.Avantages :
- Fiscalité société optimisée (12-17% Luxembourg, 17% Singapour)
- Pas d'IFI français (bien détenu par société étrangère)
- Transmission facilitée (donations de parts)
Inconvénients :
- Complexité administrative élevée
- Coûts récurrents (comptabilité, audit)
- Risques si mal structuré (requalification)
💡 KEYS recommande cette stratégie UNIQUEMENT pour patrimoine > 2M€ (conseil expert-comptable international obligatoire).
7. Cas Pratiques (3 Profils)
Profil #1 : Retraité Français Résident Fiscal Thaïlandais
Situation :
- Pierre, 62 ans, retraité
- Vit à Koh Samui 9 mois/an (résident fiscal TH)
- Pension retraite française : 3 000 €/mois = 36 000 €/an
- Villa Koh Samui achetée 350 000 €
- Revenus locatifs nets : 28 000 €/an
Fiscalité :En France :
- Pension imposée en France (convention art. 18)
- Revenus locatifs TH : déclarés mais non imposés (taux effectif appliqué)
- Impôt pension : ~5 000 €/an
En Thaïlande :
- Revenus locatifs : 28 000 € = 1 100 000 THB
- Impôt TH (après abattement 30%) : ~80 000 THB (2 080 €/an)
Total impôts :
- France : 5 000 €
- Thaïlande : 2 080 €
- TOTAL : 7 080 €/an
Optimisation possible :
- Obtenir visa LTR Wealthy Pensioner → Exonération revenus locatifs TH
- Économie : 2 080 €/an
Profil #2 : Digital Nomad Français Non-Résident Fiscal
Situation :
- Julie, 32 ans, freelance web
- Voyage 6-8 mois/an (< 180 jours en France et TH)
- Condo Bangkok acheté 150 000 €
- Revenus locatifs : 12 000 €/an
- Revenus freelance : 45 000 €/an (clients français)
Fiscalité :En France :
- Non-résidente fiscale (< 183 jours/an)
- Revenus freelance : imposés en France (source française)
- Revenus locatifs TH : déclarés, non imposés
- Impôt : ~8 000 €/an
En Thaïlande :
- Non-résidente fiscale (< 180 jours/an)
- Revenus locatifs : non imposables (non-résident)
- Impôt TH : 0 €
Total impôts : 8 000 €/anOptimisation possible :
- Obtenir visa LTR Work-from-Thailand Professional
- Résider 6+ mois en TH (devenir résident fiscal TH)
- Revenus étrangers (freelance) : exonérés avec LTR
- Économie : ~5 000 €/an
Profil #3 : Investisseur Français Résident Fiscal France
Situation :
- Marc, 45 ans, entrepreneur
- Vit en France 10 mois/an (résident fiscal FR)
- Villa Phuket achetée 450 000 €
- Revenus locatifs bruts : 55 000 €/an
- Revenus France : 120 000 €/an
Fiscalité :En France :
- Revenus France : 120 000 €
- Revenus locatifs TH : 55 000 € (taux effectif)
- Base calcul taux : 175 000 €
- Taux marginal : 41%
- Impôt revenus France : ~35 000 €
- Revenus TH non imposés directement (juste taux effectif)
En Thaïlande :
- Non-résident fiscal TH (< 180 jours/an)
- Revenus locatifs : non rapatriés en TH
- Impôt TH : 0 €
Total impôts : 35 000 €/anOptimisation possible :
- Ne PAS rapatrier revenus locatifs en TH (garder sur compte FR)
- Déclarer en France mais impact uniquement sur taux effectif
- Détenir villa > 5 ans pour exonération business tax TH
- À la revente (après 10 ans) : abattements plus-value FR (24% IR, 6,6% PS)
8. FAQ Fiscale
Q1. Dois-je payer l'IFI sur mon bien thaïlandais ?
OUI, si vous êtes résident fiscal français ET patrimoine immobilier mondial > 1,3M€.
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique sur la valeur de TOUS vos biens immobiliers mondiaux.
Calcul :
- Villa Thaïlande : 450 000 €
- Résidence principale France : 900 000 € (abattement 30%)
- Patrimoine IFI : 450 000 + (900 000 × 0,7) = 1 080 000 €
- Inférieur au seuil 1,3M€ → Pas d'IFI
Si patrimoine > 1,3M€ :
- Barème progressif : 0,5% à 1,5%
- Abattement 30% résidence principale (France uniquement)
Q2. Puis-je déduire les intérêts d'emprunt ?
En Thaïlande : NON (déduction forfaitaire 30% uniquement).
Si vous avez un prêt immobilier, les intérêts ne sont PAS déductibles spécifiquement. Seule la déduction forfaitaire de 30% s'applique.
En France : OUI, si vous avez des revenus fonciers français.
Mais pour les revenus thaïlandais, la déduction ne s'applique pas en France (car revenus non imposés directement).
Q3. Dois-je déclarer mes comptes bancaires thaïlandais ?
OUI, formulaire 3916 obligatoire.
Tous les comptes détenus à l'étranger doivent être déclarés en France, même avec un solde de 0 €.
Amende : 1 500 € par compte non déclaré par an.Récidive : 10 000 € par compte.
Q4. Puis-je bénéficier de la loi Pinel en Thaïlande ?
NON, la loi Pinel s'applique uniquement aux investissements immobiliers en France.
Aucun dispositif de défiscalisation français ne s'applique à l'étranger.
Q5. Que se passe-t-il si je ne déclare rien ?
Risques :En France :
- Contrôle fiscal TRÈS probable (échanges automatiques FATCA, CRS)
- Redressement : impôt dû + pénalités 40-80%
- Amende compte étranger non déclaré : 1 500 €/compte/an
En Thaïlande :
- Contrôle fiscal rare pour étrangers (< 2%)
- Mais si contrôle : amende 1,5× l'impôt dû + intérêts
- Risque : refus renouvellement visa long terme
👉 KEYS recommande TOUJOURS de déclarer (risque/récompense défavorable).
9. Comment KEYS Vous Accompagne Fiscalement
Service #1 : Mise en Relation Fiscaliste Franco-Thaïlandais
KEYS travaille avec 3 cabinets d'experts-comptables spécialisés :
- Cabinet Dufour & Associés (Bangkok)
- Expert-comptable français inscrit Ordre
- Spécialiste fiscalité internationale
- Consultation : 150 €/h
- Mazars Thailand (Bangkok, Phuket)
- Cabinet international (Big 4 bis)
- Équipe francophone
- Consultation : 200 €/h
- Thai Tax Advisors (Koh Samui)
- Cabinet local avec consultant français
- Spécialiste immobilier Koh Samui
- Consultation : 120 €/h
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Service #2 : Simulation Fiscale Personnalisée
KEYS réalise une simulation fiscale complète AVANT votre achat :
- Calcul taxes achat (transfer fee, stamp duty)
- Estimation impôts annuels (TH + FR)
- Projection fiscalité à la revente (5, 10, 15 ans)
- Optimisation possible (visa LTR, structure société)
Coût : GRATUIT pour clients KEYS achetant une villa👉 Demander simulation fiscale
Service #3 : Accompagnement Déclarations Fiscales
KEYS peut recommander des experts pour :
- Déclaration revenus fonciers France (formulaire 2047)
- Déclaration comptes étrangers (formulaire 3916)
- Déclaration revenus Thaïlande (si résident fiscal TH)
- Calcul plus-values à la revente
Coût : 300-800 € selon complexité
Conclusion : Maîtrisez Votre Fiscalité Immobilière
La fiscalité immobilière en Thaïlande est complexe, MAIS très avantageuse si bien structurée.
Points clés à retenir :
✅ Taxes achat : 1-2% du prix cadastral (très raisonnable)
✅ Taxes annuelles : 0,1% + charges (faibles)
✅ Revenus locatifs : Taux effectif France (impact modéré)
✅ Plus-values : 0% TH si > 5 ans (exonération)
✅ Visa LTR = game changer fiscal (exonération revenus étrangers)
🚨 Ne JAMAIS improviser : Consultez un fiscaliste franco-thaïlandais AVANT d'acheter.
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Publié le : 2025-11-17
Auteur : KEYS Real Estate
📚 Sources et Références
Cet article s'appuie sur des sources officielles et reconnues pour garantir l'exactitude des informations :
- Revenue Department Thailand
Département des revenus de Thaïlande - fiscalité officielle
- Service Public France - Fiscalité internationale
Informations officielles sur la fiscalité des expatriés français
- Land Department Thailand
Département des Terres de Thaïlande - propriété foncière officielle
Dernière mise à jour des sources : Octobre 2025
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